El documento utiliza sus primeras palabras para poner sobre la mesa que el problema de la vivienda se ha convertido en el primer problema social en España y que su envergadura es tal que no tiene solución a corto plazo. Según los arquitectos, es necesario tomar múltiples medidas y en diferentes plazos temporales para poder sentar las bases de un futuro mercado de la vivienda equilibrado. 

"Las dificultades de acceso a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler, derivadas de su elevado coste en relación con las rentas medias de las familias, se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la sociedad. Se trata de un problema complejo gestado durante mucho tiempo, con consecuencias variadas, que no se deriva de una única causa, para el que no existe una única solución y que no es posible resolver a corto plazo. Las soluciones dentro del ámbito de decisión español -con competencias cedidas a las CCAA y una aparente limitación de las capacidades del gobierno del Estado-, pasan por implementar distintas medidas combinadas trabajando a corto, a medio y a largo plazo desde ahora, y de acuerdo con el diagnóstico particularizado para cada territorio", arranca el informe. 

"Existe un enorme déficit de vivienda pública"

Dentro de las propuestas que aporta el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) está impulsar la vivienda protegida en España. Según detalla el documento, "existe un enorme déficit de vivienda pública, derivado de la descalificación sistemática de las viviendas protegidas construidas en el pasado, y el desinterés mostrado en los últimos años por la promoción de vivienda con algún régimen de protección, tanto por parte de la administración como por la promoción privada".

Los arquitectos afirman que la crisis habitacional se está viendo agravada "por un insuficiente parque público que está muy por debajo de la media europea" y señalan que "la falta de políticas públicas en materia de vivienda, desde hace años, y la privatización del parque público existente" han agudizado el problema de la accesibilidad de la vivienda. 

Según las estimaciones que recoge el informe, "si no se hubieran descalificado las viviendas protegidas en España tendríamos actualmente un parque de vivienda protegida del 38% del parque de vivienda, en estos momentos estamos en torno a un 2,5%. Cifra absolutamente insuficiente". 

Aunque los planes del Gobierno pasan por elevar el parque público hasta el 9% en los próximos años, el dato seguiría muy por debajo de los que registran Países Bajos, Austria o Dinamarca, donde representa más del 20%; o Reino Unido y Francia, con más del 16%, según cuantificó la consultora inmobiliaria JLL en un estudio. 

Problemas de la vivienda pública

Entre las problemáticas que detectan los arquitectos en el ámbito de la vivienda protegida destacan una producción escasa de nuevas VPO, unos módulos de venta de la vivienda protegida que están demasiado alejados del coste real de construcción o una falta de flexibilidad en las tipologías de vivienda pública. "Los actuales regímenes de protección no llegan a cubrir toda la diversidad de unidades familiares que tienen dificultades de acceso a la vivienda", sostiene el texto.

También menciona que los tipos actuales de calificación de viviendas protegidas y sus requisitos de acceso dejan fuera de esta opción a muchas personas y familias, que hay una falta de seguimiento de la situación económica real de los beneficiaros de vivienda protegida en alquiler (que puede cambiar con el tiempo) o que "se percibe poco interés por parte de la administración pública en gestionar y mantener adecuadamente un parque público de vivienda".

Acciones a adoptar para impulsar la vivienda pública

En cuanto a las soluciones en este ámbito, los arquitectos proponen tomar las siguientes medidas:

• Mayor inversión pública en la promoción de vivienda protegida y mejor planificación de la inversión a medio y largo plazo.
• Acercar el módulo de venta de vivienda protegida al valor de la construcción, para fomentar la construcción de vivienda protegida.
• Eliminar la posibilidad de descalificar la vivienda protegida para su venta en el mercado libre.
• Promoción de viviendas protegidas en régimen de compra o alquiler a través de la colaboración público/privada, mediante cesión de uso, o de suelo, o cualquier otra fórmula que sea viable.
• Permitir el uso de suelos dotacionales para la construcción de vivienda protegida, en régimen de alquiler.
• Establecer el precio del alquiler en un porcentaje de los ingresos del inquilino, que pueden variar con el tiempo. La finalidad sería evitar que se lucren de la inversión pública quienes no lo necesitan. Los beneficios que se produzcan en los incrementos de los alquileres podrían destinarse a la construcción de nueva vivienda pública.
• Establecer un sistema de tenencia (por ejemplo, cesión de uso), que impida los procesos fraudulentos de compra/venta de vivienda protegida, y favorezca la transmisión de estas viviendas a familias que las necesitan, de forma controlada por la Administración, que puede ser un receptor intermediario en la transmisión.
• Dimensionar y organizar la Administración para gestionar y mantener adecuadamente el parque público de vivienda, lo que abarca desde el seguimiento de las familias que ocupan las viviendas o la resolución de conflictos de convivencia hasta el adecuado mantenimiento, conservación y actualización de los edificios.
• Establecer porcentajes de viviendas protegidas adecuados en los nuevos barrios para evitar guetos, y garantizar el equilibrio económico necesario para favorecer el desarrollo de suelo.
• Flexibilizar los requisitos de calificación y acceso a la vivienda protegida, para que abarque una mayor diversidad de hogares, incrementando el segmento de población al que van destinadas, para atender a cuantos tienen dificultades de acceso a una vivienda digna.
• Flexibilizar los tipos de viviendas públicas para aumentar las opciones de diversidad de unidades familiares que acceden a estas viviendas.
• La administración debe realizar concursos de proyectos para dar soluciones innovadoras a las nuevas unidades familiares o nuevas formas de convivencia, fomentando así la calidad arquitectónica.

"El mercado del alquiler necesita seguridad jurídica"

El informe también apuesta por mantener un equilibrio entre la vivienda en propiedad y el alquiler. En concreto, defiende que la vivienda en propiedad "genera arraigo, lo que favorece la estabilización de la población, la convivencia y la vida de barrio; favorece una mejor resiliencia de las familias en situaciones de crisis económicas y permite vivir mejor a las personas mayores con jubilaciones bajas cuando tienen la vivienda pagada".

En el caso del alquiler, destaca que permite obtener a los propietarios una renta complementaria que compensa los salarios o las jubilaciones bajas, es una vía útil ara estancias temporales por motivo de estudios, trabajo, etc., y puede ser una solución de primera vivienda para jóvenes. 

Por ello, defiende la importancia de que exista "un equilibrio entre la vivienda en propiedad y la vivienda en alquiler. El punto de equilibrio entre propiedad/alquiler que dé respuesta a las necesidades de acceso a la vivienda de los ciudadanos, depende de las características sociales, económicas, culturales y de estructura de cada territorio". 

Problemas que lastran la oferta

Una de las dificultades que observan los arquitectos es la subida de los costes de la construcción y de la rehabilitación que se está produciendo en los últimos años, y que tiene un reflejo directo en el precio de las viviendas, tanto en venta como en alquiler. 

Dentro del mercado del arrendamiento, los arquitectos aseguran que "existe percepción de inseguridad jurídica o desprotección en el mercado del alquiler, que no favorece que los propietarios pongan la vivienda en alquiler para vivienda habitual, prefiriendo optar por fórmulas de alojamiento temporal menos reguladas hasta la fecha, más rentables y con menos inseguridad jurídica, o por dejarlas vacías". Y alertan de que las rentas foráneas están presionando los precios, sobre todo en zonas costeras y turísticas y en las grandes ciudades. 

Vías para aumentar la oferta residencial 

• Reforzar la seguridad jurídica tanto para el propietario como para el inquilino, con el objetivo de conseguir generar la confianza necesaria para incrementar la oferta y la demanda de alquiler de viviendas
• Establecer garantías de cobro de los alquileres para los arrendatarios.
• Establecer estructuras públicas de gestión de alquileres de propiedad privada, que incentiven a poner en alquiler viviendas cuyos propietarios, por diversas razones que van desde la falta de conocimientos al miedo a perder el control, no pueden hacerse cargo con facilidad de la gestión.
• Promover convenios publico/privados pueden ayudar a dar respuesta a la emergencia de vivienda, en las promociones en alquiler.
• Dar ayudas tanto a inquilinos como a propietarios.
• Regular las viviendas turísticas, limitando su uso y ubicación dentro de los edificios. También considerarlas como una actividad económica realizada por una empresa, y elevar su fiscalidad, para evitar el desequilibrio de rentabilidad que actualmente están generando en el mercado del alquiler a favor de este tipo de ocupación temporal turística.
• Reducir la fiscalidad de las rentas de alquiler para vivienda. Y también de las transacciones en procesos de compraventa.
• Implantar ayudas como avales bancarios, financiar la entrada, cubrir parte de los intereses de la hipoteca, etc. en el caso de compraventa.
• Reducir el coste global de la promoción inmobiliaria para rebajar los precios de venta de las viviendas, con algunas de las medidas señaladas en el punto anterior.

"Sin suelo no hay vivienda"

Otro de los focos de atención del informe de los arquitectos es la falta de suelo para desarrollar más oferta residencial. En concreto, critican "la rigidez y complejidad de los instrumentos de planeamiento y gestión", que provocan "larguísimos procesos de tramitación que dificultan la liberación de suelo cuando se necesita y provoca que la planificación no se adapte a los cambios sociales y económicos del territorio". 

Como insiste el CSCAE, "la planificación es previa a la liberación del suelo para vivienda, y debe responder a las necesidades actuales, no a las necesidades lejanas de cuando se aprobó el planeamiento", y considera vital que haya disponibilidad de suelo finalista en el mercado, tanto para la promoción pública como privada. "Sin planeamiento y gestión, no hay suelo urbano, y sin suelo no hay vivienda", sentencia el documento. E insiste en que "la construcción de nuevas viviendas requiere suelo urbano disponible, y no es un proceso fácil, ni rápido. Para conseguirlo hay que planificar anticipadamente y trabajar desde ahora los procesos de gestión de suelo y urbanización a medio o largo plazo".

Actuaciones a adoptar

En este punto, los arquitectos lanzan varias propuestas:

• Crear nuevos instrumentos de planeamiento y gestión o una nueva regulación de los actuales para flexibilizarlos y adaptarlos mejor a la rapidez de los cambios sociales actuales.
• Establecer plazos para la planificación y gestión de los desarrollos urbanísticos, a partir de los cuales se produzca la desclasificación de esos suelos, como medio de incentivar la liberación de suelo.
• Fomentar las Agendas Urbanas para definir los objetivos de un desarrollo urbano sostenible, mediante procesos participativos e idear nuevos instrumentos normativos de planificación urbanística para desarrollarlas, con mayor agilidad.
• Implantar estructuras supramunicipales flexibles, que resuelvan la falta de capacidad de planificación y gestión de los ayuntamientos pequeños.

Un gran Pacto de Estado 

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España afirma en el documento que "la falta de facilidades de acceso a la vivienda genera dificultades de emancipación a las nuevas generaciones, incrementa la vulnerabilidad de las familias y de los pensionistas, y dificulta la resiliencia de la población en situaciones de crisis económica, entre otras muchas consecuencias negativas"; e insiste en que "corresponde a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna, tal y como define el artículo 47 de la Constitución Española".

Para los arquitectos, el problema de acceso a la vivienda se ha generalizado y ya es "una cuestión de Estado", por lo que apuesta por promover un Pacto de Estado que disponga de un "amplio consenso político para que su vigencia no se vea comprometida y podamos disponer de la continuidad necesaria en el tiempo para ejecutar las medidas pactadas que nos permitan cumplir estos objetivos", y que exigirá una coordinación con las CCAA y ciudades autónomas, que son las Administraciones que tienen las competencias en vivienda. 

Además, recalca que si la vivienda es el quinto pilar del Estado del Bienestar debería contar con una dotación presupuestaria más amplia, al igual que la sanidad, la educación o los servicios sociales y las pensiones. "Las actuales dotaciones presupuestarias son insuficientes, y deben actualizarse, entre otros motivos, para absorber el fuerte incremento del coste de la construcción que se ha producido en los últimos años, los plazos de retorno más largos en la apuesta por la vivienda de alquiler, o la necesidad urgente de incrementar el parque público de vivienda", menciona el documento. 

Medidas a corto, medio y largo plazo 

Otras propuestas que plantean los arquitectos son una monitorización real y estable en el tiempo de la situación de la vivienda, a través de datos reales y de foros y observatorios que incluyan a representantes del sector inmobiliario y de la Administración; así como reequilibrar el territorio para apostar por las "ciudades medias" a través de políticas estatales y autonómicas, con el objetivo de revertir la tendencia de concentración de la población en la periferia de las grandes ciudades. 

El informe también menciona la necesaria dotación de recursos técnicos y humanos a las Administraciones Públicas; el aumento del parque de vivienda libre, a través de mecanismos para impulsar la construcción de vivienda nueva o aflorar la vivienda vacía; y la reforma de la Ley del Suelo. A corto plazo, convendría asimismo reducir la fiscalidad de los procesos de construcción y promoción de viviendas, así como impulsar medidas fiscales, ayudas directas y de financiación destinadas a fomentar la rehabilitación entre los propietarios particulares. 

Entre las medidas más urgentes estarían la agilización de los trámites administrativos mediante la simplificación de la normativa y la mejora de la definición del contenido de los informes técnicos y de la gestión de la Administración, junto con la puesta en marcha de planes de rehabilitación y regeneración de barrios.

A medio plazo, las recomendaciones pasan por impulsar los procesos de colaboración público-privada para la construcción de viviendas en alquiler con algún régimen de protección, la construcción en suelo finalista ya existente, la promoción de los concursos de proyectos para la construcción de vivienda pública que favorezcan la innovación y otras medidas que impulsen la captación y capacitación de trabajadores y atracción de nuevo talento en el sector de la construcción, con el objetivo de combatir la falta de mano de obra. 

Por último, y como estrategia a largo plazo, el CSCAE propone invertir en la ordenación territorial y la regeneración urbana, social y económica de las zonas rurales, implantar cambios legislativos que permitan una planificación más flexible, la liberación de nuevo suelo y el fomento de la industrialización del sector.

El riesgo de traspasar líneas rojas

El informe del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España incluye una reflexión final: el riesgo de que se traspasen líneas rojas al buscar soluciones rápidas al problema del acceso a la vivienda, al que califica de "casi emergencia". 

No hay duda de la necesidad de empezar a trabajar de forma inmediata para resolver la actual crisis de la vivienda, que está afectando de forma muy negativa a la sociedad en muchos aspectos: agrava las desigualdades sociales, favorece la segregación, impide la emancipación de nuestros jóvenes, o dificulta la movilidad laboral, entre otros muchos efectos, que en general empeoran la calidad de vida de las personas. En este contexto, se observa de forma preocupante el riesgo de que, con la excusa de la emergencia, se traspasen algunas líneas rojas, y sean sacrificados -sin tener por qué- la calidad arquitectónica, la calidad ambiental, la habitabilidad, la variedad y la flexibilidad, la creatividad, y las condiciones que favorecen la integración social o el óptimo desarrollo personal", concluye el texto.