¿Qué gastos se pueden deducir en el IRPF por un piso en alquiler?

La norma general es clara. La Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para obtener ingresos del alquiler. Entre ellos se incluyen los intereses de préstamos, reparaciones, gastos de administración, publicidad para captar inquilinos y determinados seguros vinculados al arrendamiento, siempre que la vivienda esté efectivamente alquilada o en oferta acreditada.

Pero la clave está en el matiz: Hacienda solo admite aquellos gastos que tengan una relación directa y demostrable con el arrendamiento. Es decir, no basta con ser propietario, hay que acreditar que la vivienda está realmente destinada a generar ingresos.

¿Se pueden deducir gastos si la vivienda está vacía?

El TSJC, en una sentencia de 23 de mayo, reiteró que los gastos no son deducibles por defecto durante la vacancia, salvo que el contribuyente pueda acreditar de forma objetiva que el inmueble estaba realmente ofertado en el mercado de alquiler.

Así, ni el IBI, ni los suministros, ni el seguro del hogar, ni los gastos de comunidad, ni la amortización ni los intereses de financiación podrán computarse mientras la vivienda permanezca sin inquilino si no existen pruebas claras de esa finalidad arrendaticia.

Pruebas que acepta Hacienda para acreditar el alquiler

Para acreditar la finalidad arrendaticia, Hacienda acepta distintos tipos de pruebas. Entre ellas se encuentran los anuncios publicados en portales inmobiliarios, la contratación de una agencia para gestionar el arrendamiento o las facturas de obras y mejoras realizadas con el fin de preparar la vivienda para su puesta en alquiler.

Si estas pruebas no existen, la Administración entiende que la vivienda está “a disposición del propietario” y, en consecuencia, considera esos gastos como personales y no deducibles.

Jurisprudencia sobre la deducción de gastos en viviendas vacías

Este criterio no es nuevo, pues aunque la sentencia del TSJC lo ha reforzado. Ya en 2006, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) fijó que los gastos previos al arrendamiento no son deducibles si no están ligados a una oferta real en el mercado.

Más tarde, el Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 1.130/2021 de 15 de septiembre fue aún más explícito al señalar que cualquier gasto requiere una correlación directa con los ingresos de alquiler, incluso aunque el contrato no se haya firmado todavía, siempre que existan pruebas claras de la intención de arrendar.

Gastos deducibles en periodos de vacancia

La sentencia del TSJC aclara, además, que durante los periodos de vacancia únicamente resultan deducibles los gastos que evidencian un esfuerzo real por arrendar la vivienda, como la publicidad o la gestión a través de una agencia.

En cambio, los gastos derivados de la mera titularidad del inmueble —IBI, comunidad, suministros o seguros— no son deducibles sin constancia de que la vivienda estaba efectivamente en el mercado.

¿Quién debe probar que la vivienda estaba en alquiler?

Conviene recordar que la carga de la prueba recae en el contribuyente. Así lo establece el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, que obliga al propietario a demostrar que la vivienda estaba destinada al arrendamiento.

Cuando no se aportan evidencias, como contratos con inmobiliarias o campañas de anuncios, la Agencia Tributaria puede interpretar que el inmueble estaba en uso propio, rechazando la deducción de los gastos en el IRPF.

Cómo optimizar la tributación del alquiler en el IRPF

La sentencia del TSJC refuerza un mensaje ya consolidado en la doctrina fiscal: los gastos deducibles en el IRPF por alquiler necesitan una justificación sólida. Para los propietarios, esto implica algo muy práctico: guardar pruebas de cada gestión realizada durante los periodos en que la vivienda no tiene inquilino.

Los rechazos más frecuentes por parte de la Agencia Tributaria se producen cuando no existen anuncios ni pruebas de oferta en alquiler, cuando los gastos no están respaldados con facturas, cuando se incluyen tributos o suministros de viviendas que no generan ingresos o cuando se mezclan gastos personales con los del inmueble arrendado. Estas situaciones convierten los gastos en no deducibles y pueden dar lugar a regularizaciones, intereses e incluso sanciones.

El mensaje de la normativa y de la jurisprudencia es claro: en el IRPF, los gastos de una vivienda vacía solo se pueden deducir si hay pruebas sólidas de que estaba destinada al alquiler. Sin anuncios, contratos o facturas que acrediten esa intención, Hacienda los rechaza. Los distintos tribunales, además, han ratificado este criterio en múltiples ocasiones.

Lo que determina la deducibilidad no es tanto el tipo de gasto como la capacidad del contribuyente para demostrar su vínculo con la obtención de rentas. Solo quienes acrediten de forma activa que el piso estaba en el mercado podrán beneficiarse de esas deducciones.

Un par de mitos sobre los gastos deducibles en viviendas vacías

En torno a la deducibilidad de los gastos durante los periodos en que una vivienda está sin inquilinos circulan ideas muy extendidas que no siempre se ajustan a lo que dicen Hacienda y los tribunales. Algunas de estas creencias llevan a errores habituales en las declaraciones de IRPF y conviene revisarlas a la luz de la normativa y la jurisprudencia reciente:

“Si el piso está vacío, no puedes deducir absolutamente ningún gasto”

Existe la creencia extendida de que, cuando un inmueble está sin inquilinos, no se puede deducir absolutamente ningún gasto. Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado esta idea. Durante los periodos de vacancia es posible deducir ciertos gastos siempre que estén orientados a poner la vivienda en el mercado de alquiler y se pueda acreditar con pruebas suficientes.

En este grupo se incluyen, por ejemplo, los costes de publicidad en portales inmobiliarios, los honorarios abonados a una agencia para gestionar la oferta o las reparaciones necesarias para acondicionar la vivienda antes de arrendarla. La clave no está en el gasto en sí, sino en demostrar la finalidad arrendaticia con documentación sólida.

“Con anunciar la vivienda una vez ya es suficiente para justificar la deducción”

Otro error frecuente es pensar que basta con colocar un anuncio para poder justificar la deducción de gastos. En realidad, un anuncio puntual puede ser insuficiente. Tanto la Administración como los tribunales valoran que la oferta de la vivienda en alquiler sea activa y continuada en el tiempo.

Esto implica renovar los anuncios, mantenerlos visibles, contratar a una inmobiliaria o incluso contar con pruebas de visitas realizadas por potenciales inquilinos. En definitiva, se trata de acreditar un esfuerzo real y sostenido por arrendar la vivienda, no un mero trámite formal para intentar desgravar.