Así lo han explicado varios expertos del sector durante unas jornadas celebradas en el marco de la nueva edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), donde han defendido las ventajas de esta fórmula para los inversores, basada principalmente en comprar viviendas de segunda mano dispersas, reformarlas y destinarlas posteriormente al alquiler, en vez de adquirir edificios completos.

En 2010, el gigante de la inversión Blackstone empezó a apostar por esta tipología de activos en EEUU y en Europa hay varias firmas que ya están inmersas en el alquiler granular, como Cerberus o Almond.

"Poco a poco vemos a inversores institucionales entrar en este producto con una inversión de 200-300 millones al año. Esto es relativamente nuevo en Europa, pero en EEUU lleva ya 15 años", ha afirmado Miguel Morales, Co-CEO & Partner de Almond Real Estate. 

Por su parte, Paco Campos, CEO de We Rent, ha destacado que "este negocio es pionero en España, es muy joven", aunque "puede solucionar la falta de vivienda asequible y ser una industria clave. ¿Qué más te da tener un edificio en vertical en un código postal que tener 100 pisos en ese código postal?", ha explicado.

Laura Fernández, directora general de ASVAL, también ha defendido el alquiler granular, al considerar que "el mercado de alquiler residencial debe ser de escala y equiparable a los países del entorno. Solo así podremos atraer capital para frenar el déficit de vivienda. Tenemos que hacer del mercado de alquiler un mercado sólido y robusto". 

Fernández ha recordado que el peso institucional en el mercado del alquiler no supera el 10% (el 90% está en manos de particulares) y dentro de este peso, la mayoría se corresponde con inversiones para comprar edificios enteros de vivienda. "Sería interesante que se repartiera más el mercado", ha afirmado. 

Gestión y tecnología, claves para la rentabilidad

Otro de los mensajes que ha dejado la jornada es que el alquiler granular ofrece ventajas tanto para los inversores como para los inquilinos. 

Por un lado, es una alternativa que puede llegar a ser igual de rentable que la inversión en un edificio completo, pero que facilita la desinversión futura, ya que es más sencillo transaccionar varios pisos de forma independiente que un inmueble entero.

Paco Campos ha insistido en que "activar la venta de uno o dos activos puede ser crítico" para un inversor, algo que no sucede si la transacción es de pisos de independientes. En definitiva, esta alternativa "te da flexibilidad", ha añadido Miguel Morales.

En cuanto a cómo lograr que las viviendas dispersas generen rentabilidad, la directora general de ASVAL ha argumentado que es necesario "estandarizar la operativa y seleccionar bien la zona y los inmuebles, porque es complicado tener un perfil inquilino homogéneo". Y para ello son necesarias la gestión eficiente, la tecnología y el alineamiento con el inquilino.

"Esto es rentable solo si la gestión está profesionalizada. No ganamos nada teniendo 1.000 activos mal gestionados. Es importante la optimización de los procesos y controlar los gastos. La gestión es inherente a la inversión", ha recalcado Henry Gallego, presidente & CEO de la socimi Ktesios. 

En su opinión, también es vital que los grandes propietarios cuiden a sus inquilinos. "El inquilino es nuestro mayor tesoro. No es un proceso o un producto, es el que genera la rentabilidad", ha agregado. 

Ventajas para los inquilinos y papel rehabilitador

Desde el sector defienden que este tipo de producto ayudaría a profesionalizar más el sector del arrendamiento más profesional, lo que beneficiaría a los arrendatarios en diferentes cuestiones, como la rapidez en la solución de incidencias o en la posibilidad de contratar servicios adicionales. 

Además, el alquiler granular también permitiría impulsar la rehabilitación de viviendas. "Este producto permite regenerar el parque inmobiliario, por lo que tiene un papel regenerador, no solo suple la falta de suelo para desarrollar vivienda", ha incidido la directora general de ASVAL.

"Dentro de las bondades del alquiler granular, no solo encontramos ventajas para el inquilino (servicios) y para el inversor (buena rentabilidad). El particular a día de hoy no invierte en hacer la vivienda más sostenible, por lo que la única forma de que el parque existente sea más eficiente es que venga el institucional", ha alertado Miguel Morales.

Con todo, la asignatura pendiente de este tipo de producto está en conseguir financiación, aunque el sector confía en que los bancos nacionales e internacionales serán más proclives a financiar inversiones basadas en el alquiler granular.

De la excesiva fiscalidad a las políticas equivocadas

En otra de las jornadas de SIMA, los agentes del sector también han repasado algunos de los factores que están lastrando la promoción de viviendas asequibles actualmente, como la subida de los costes de construcción registrada en los últimos años, el elevado precio del suelo o la excesiva fiscalidad, que aproximadamente supone una cuarta parte del precio final de un inmueble.

Rosa Gallego, CEO de Q-Living, ha insistido en que el producto residencial que se desarrolle “tiene que ser rentable en sí mismo para atraer más inversión y aumentar la oferta de vivienda”, aunque actualmente hay frenos como “el precio del suelo, que está prohibitivo; lo que han subido los costes de construcción, lo que ha aumentado el coste financiero y la fiscalidad”. Gallego ha hecho mención a los cálculos que ha publicado recientemente el Instituto de Estudios Económicos (IEE) sobre la disparidad que existe entre la recaudación impositiva ligada a la vivienda y la inversión pública que se realiza en este segmento. “La fiscalidad es algo que no puede pesar tanto, sobre todo porque la recaudación supone un 5,3% del PIB y la aportación del Estado es de apenas un 0,5%. Algo estamos financiando que no va para nosotros”, ha explicado durante su intervención. Y ha añadido que buena parte de estos incrementos se acaban trasladando a las rentas.

La ejecutiva de Q-Living también ha recordado que solo con una fiscalidad menos agresiva, podrían aplicar a los inquilinos una rebaja de 45-55 euros al mes, lo que supondría un ahorro de más de 600 euros al año.

Junto a todos esos factores se sitúa también la regulación en materia residencial y el balance que hace el sector de la Ley de Vivienda, que está a punto de cumplir dos años en vigor.

Para Donato Muñoz, consejero delegado de Cevasa, "el problema no son los inversores, sino las políticas de vivienda. Tenemos más herramientas que nunca en políticas de vivienda y las utilizamos peor que nunca. No lo está haciendo bien la Administración Pública".

En esa misma línea, Jesús Pérez, sales manager de Finaer, ha subrayado que la normativa llegó al mercado para intentar facilitar el acceso a la vivienda,  "pero no creo que haya ayudado", ya que actualmente arrendar un inmueble exige un esfuerzo económico de más del 40% de los ingresos familiares en varias capitales de provincias, mientras las rentas siguen en niveles récord. 

Según ha alertado Pérez, "si no hacemos algo, el problema cada vez va a ser mayor", y no ha descartado que a corto plazo podamos ver el "alquiler de camas, ni siquiera de habitaciones. Muchos pensarán que es una aberración, pero habrá gente que lo pagará porque no tendrán otra alternativa", ha concluido.

"Todos somos responsables de la situación y de su solución"

David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ha sido el representante del Gobierno en la inauguración institucional de la vigesimosexta edición de SIMA. Durante su comparecencia, Lucas se ha dirigido en varias ocasiones al sector privado y al conjunto de Administraciones Públicas. 

"Todos somos responsables de la situación y de su solución", ha asegurado, para hacer después un llamamiento a la colaboración conjunta con el objetivo de corregir los desajustes que arrastra el mercado de la vivienda.

Para afrontar el desequilibrio entre oferta y demanda, el secretario de Estado ha recordado que el Gobierno ha puesto en marcha la Empresa Estatal de Vivienda y Suelo a través la reconversión de la actual Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), "que producirá suelo y construirá y gestionará vivienda asequible", y ha adelantado dos de los pilares del Plan Estatal de Vivienda 2026-2029, en el que el Ejecutivo está trabajando, serán "la colaboración público-privada y el acuerdo con comunidades autónomas y ayuntamientos" la implementación de “políticas activas” que ayuden a "paliar la situación que tenemos en nuestro país”.

Por otro lado, el secretario de Estado se ha mostrado confiado en contar con la colaboración de las autonomías "que en estos momentos no participan de esas iniciativas, como es el control de precios del alquiler en zonas de mercado tensionado", coincidiendo con el anuncio que ha realizado la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en el marco del salón Construmat: la activación de una partida de 35 millones de euros para "acompañar" a las comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas en el marco de la Ley de Vivienda.